以下步驟教你搞定購房大事。

  1．知己

  購房是人生中的一件大事，因此前前后后需要仔細思量，清楚地認識自己的經(jīng)濟實力和購房目的是購房決策的前提，我們姑且將這個步驟稱作知己，那么，怎樣才能做到知己呢？要點如下：

  (1)自我經(jīng)濟實力分析；

  (2)自我發(fā)展能力分析；

  (3)個人期望、偏好分析；

  (4)客觀實際需要分析；

  (5)分清基本需求和發(fā)展需求，制定家庭房屋發(fā)展計劃；

  (6)初步確定購房價位、房型和檔次；

  (7)結(jié)合市場趨勢確定購房時間。

  2．預算

      購房者在購買自住房屋時，必須根據(jù)自身家庭的儲蓄，可獲得的各類貸款以及向親友借款等因素，來估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。購房者在制定購房預算時可從以下幾個方面人手：

  (1)估算家庭可動用的全部資金。

  (2)衡量家庭償還貸款的能力。

  (3)考慮欲購房屋的面積。從1997年7月1日起實行按使用面積計算住宅商品房的售價，這里要特別提醒購房者要仔細了解商品房建筑面積和使用面積的計算及換算方法。

  (4)調(diào)查有關(guān)物業(yè)管理的各項支出。

  (5)確定購房時的稅費支出，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政事業(yè)性收費。

  3．咨詢

  如果必要，應當請一個專業(yè)的咨詢機構(gòu)為您作參謀，例如請一個中介機構(gòu)幫助尋找合適房源，請一個律師幫助規(guī)范購房行為，規(guī)避法律風險等。因此在進行購房預算時，您還應準備必要的咨詢服務費用，如公證費、律師咨詢費等。

  4．調(diào)查研究

  俗話說：“貨比三家不吃虧。”何況是住房這樣重要的商品，因此不要輕易下決定，一定要多看多打聽，從報紙、電視、雜志、房地產(chǎn)交易會和親朋好友及房地產(chǎn)中介等多種渠道盡可能搜集所有關(guān)于期房和現(xiàn)房的資料，從中比較、挑選出自己滿意的樓盤，全面了解其地理位置、環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點密集度、生活便利度及附近的學校、醫(yī)院等，對其形成一定的感性認識。從中選擇出較為滿意的幾個房源再進行詳盡調(diào)查，千萬不要嫌煩!

  5．看房

  看房時，不應只限于看房子自身，還應對開發(fā)商、對房源的產(chǎn)權(quán)做深入凋查，看房時應該注意以下幾點：

  (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，市建委開發(fā)辦頒發(fā)的資質(zhì)審核證明。

  (2)查詢商品房的合法性，主要查看開發(fā)商的“五證”和“二書”。“五證”是指國有土地使用權(quán)證、商品房內(nèi)（外）銷許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地婉劃許：可證、建設(shè)工程開工許可證及經(jīng)計委、建委批準的立項報告、可行性研究等文件；“二書”是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

  (3)對于現(xiàn)房，要到現(xiàn)場親自查看其質(zhì)量、戶型、環(huán)境、交通狀況等是否與其廣告符合，是否滿足自己的需求。在查看房屋的內(nèi)部時，要對房屋的建筑面積、使用面積、房屋的建筑質(zhì)量、裝修標準、裝修質(zhì)量、房屋的附屬設(shè)備是否完備、房間的隔音效果如何、天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞、內(nèi)部設(shè)計是否合理等方面進行仔細考察。對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各利，公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進行了解。

  6．籌款

  如果能夠用自己的積蓄一次性付清房款，那是最省力的。但是對于一般工薪階層，很難！所以除了自己的積蓄和向親朋好友借款之外，還得貸款。目前，國家已經(jīng)出臺了個人公積金貸款、商業(yè)性貸款（即按揭）、住房儲蓄、組合貸款等多種貸款方式，您可以根據(jù)我們后面章節(jié)的介紹來選擇住房組合資金籌措。

  7．簽訂認購書，繳納定金

  簽訂認購書是商品房銷售程序中買賣雙方進行的第一個實質(zhì)性環(huán)節(jié)，買賣雙方所要簽訂的認購書的主要內(nèi)容包括：認購物業(yè)、房價（戶型、面積、單位價格（幣種）、總價）、付款方式（一次性付款、分期付款、按揭付款）、認購條件（簽訂認購書應注意事項、定金、簽訂正式合同的時間、付款地點、賬戶、簽約地點）等。

  在簽完認購書后，銷售方應給購房者《簽約須知》，內(nèi)容主要包括簽約地點、所需證件、繳納有關(guān)的稅費說明等。購房者一定要認真閱讀《簽約須知》，明白哪些是需要自己做的。

  在此過程中，買房者要繳納一定的定金，定金數(shù)額根據(jù)購房款的多少不等。

  一般情況下，簽訂認購書后約15日左右，雙方簽訂正式買賣合同或契約，逾期購房者不簽署，開發(fā)商有可能不返還定金，這是購房者一定要注意的事情。

  8．簽訂商品房買賣合同（契約）

  這是整個購房過程中最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，購房者的權(quán)利和義務盡在其中。在這里也特別給你提個醒：最好請一個律師，這個錢花得肯定值！

  在這個過程中，購房者必須把想談的、敏感的問題盡可能落實到文字上，簽訂的合同（契約）條款一定要準確、清晰，特別是有關(guān)房屋面積、付款金額、付款方式等關(guān)鍵性條款。

  9．辦理預售登記手續(xù)

  辦理預售登記對保護房屋交易雙方利益都十分重要，只有登記后合同才能生效。一般來講，在簽訂完購房合同后一個月內(nèi)（30天）到市房屋土地管理局辦理預售登記手續(xù)，買賣雙方可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。

  10.辦理入住、簽訂物業(yè)管理公約

  在購房者入住前，開發(fā)商要審核購房者的各項手續(xù)，確認無誤后簽發(fā)人住單。購房者首先持房契到賣方（房地產(chǎn)經(jīng)營公司）領(lǐng)取入住通知單，持通知單到物業(yè)管理公司拿鑰匙。拿鑰匙開寸，要求簽訂物業(yè)管理公約。每位開發(fā)商都有其物業(yè)管理公司，購房者應與物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理公約，在簽約前，購房者要仔細研究公約，充分了解自己所享受的權(quán)利和被要求承擔的義務。

  11．辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)取房屋及土地產(chǎn)權(quán)證明

  進行房屋交易后，買賣雙方一般要在三個月內(nèi)到房地產(chǎn)交易所辦理房屋過戶登記手續(xù)。辦理完過戶手續(xù)后，開發(fā)商應為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，這可能要等待相當長的一段時間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，需要相關(guān)部門的各種手續(xù)。購房者要有這方面的心理準備。

  在此值得一提的是，在辦理產(chǎn)權(quán)證時，要填寫“房屋產(chǎn)權(quán)申請表”和“土地使用權(quán)申請表”。由于房產(chǎn)包括地上建筑和土地兩部分，兩權(quán)缺一不可，購房者一定要注意自己享有的土地使用權(quán)。

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